Impuestos al comprar y rentar un inmueble en México

La carga fiscal es de los factores que más cambia el resultado de una inversión inmobiliaria, y de los que menos se revisan antes de firmar. Esta es la estructura general, para que sepas qué preguntar.

Al comprar

Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles

Es un impuesto local: lo cobra el estado o el municipio donde está el inmueble, y por eso la tasa cambia según dónde compres. Lo paga el comprador y se cubre en la escrituración. En algunas entidades se llama ISAI, en otras Impuesto de Traslado de Dominio.

Se calcula sobre el valor más alto entre el precio de operación, el valor catastral y el avalúo. Ese detalle importa: si el precio pactado está por debajo del valor catastral, pagarás sobre el catastral.

Gastos que no son impuestos pero se pagan igual

• Honorarios notariales. Se calculan sobre el valor de la operación.
• Derechos de registro. Por inscribir la escritura en el Registro Público de la Propiedad.
• Avalúo. Obligatorio en la mayoría de las operaciones, y necesario si hay crédito.
• Certificados. Libertad de gravamen, no adeudo de predial y agua.

En conjunto, los gastos de cierre representan un porcentaje del valor de la operación que conviene tener presupuestado desde el principio. No son menores y sorprenden a muchos compradores primerizos.

Al rentar

El ingreso por arrendamiento causa Impuesto Sobre la Renta. Para personas físicas, la ley contempla dos formas de determinar la base gravable:

• Deducciones comprobadas. Restas los gastos reales del inmueble con comprobantes fiscales: predial, mantenimiento, reparaciones, intereses del crédito, seguros.
• Deducción opcional sin comprobantes. Un porcentaje fijo del ingreso, más el predial. Se conoce coloquialmente como deducción ciega y simplifica mucho la administración.

Cuál conviene depende de cuántos gastos comprobables tengas. Un inmueble recién adquirido con crédito suele estar mejor con deducciones comprobadas; uno pagado y sin mantenimiento alto, normalmente con la opcional.

Además del ISR, el arrendamiento a personas físicas para uso habitacional tiene un tratamiento distinto en IVA que el arrendamiento de locales comerciales o naves industriales. Es una de las diferencias que más impacto tiene cuando se compara un activo residencial contra uno comercial.

Al vender

La ganancia obtenida al enajenar un inmueble causa ISR. Existen supuestos de exención para la casa habitación bajo condiciones específicas de tiempo de residencia, monto y frecuencia, que hay que verificar caso por caso.

Un punto que sorprende a muchos inversionistas: los gastos de mejoras y remodelación pueden sumarse al costo de adquisición para reducir la ganancia gravable, pero solo si están respaldados con comprobantes fiscales a tu nombre. Guardar esas facturas desde el primer día vale dinero real el día de la venta.

Si el comprador es extranjero

La Constitución establece una zona restringida en la franja fronteriza y en la costa, donde las personas extranjeras no pueden adquirir el dominio directo de inmuebles. La vía habitual es un fideicomiso bancario, en el que una institución mantiene la titularidad y el extranjero conserva los derechos de uso, aprovechamiento y disposición.

Es una figura común y perfectamente operativa, pero tiene costos de constitución y una cuota anual de administración que hay que incorporar al cálculo de rendimiento desde el inicio.

Qué preguntar antes de firmar

1. ¿Cuál es el valor catastral del inmueble y cómo se compara con el precio de operación?
2. ¿A cuánto ascienden los gastos de cierre completos en esta entidad?
3. ¿El predial y las cuotas de condominio están al corriente? ¿Con qué comprobante?
4. Si voy a rentar, ¿qué régimen fiscal me conviene según mis gastos comprobables?
5. ¿Qué documentación debo conservar desde hoy para el día que venda?