Casas de renta: cómo calcular el rendimiento antes de comprar

Comprar una casa para rentarla no se parece a comprar una casa para vivir en ella. Cambia lo que hay que mirar, y sobre todo cambia el orden. Esta es la aritmética mínima antes de apartar.

Empieza por el rendimiento bruto

Es el primer filtro y se calcula en diez segundos:

Ese número no es tu ganancia. Es el punto de partida para descartar. Si una propiedad no pasa este filtro, no vale la pena seguir analizándola.

Lo que hay que restarle

El rendimiento bruto ignora todo lo que cuesta sostener el inmueble. Los conceptos que más pesan, en orden:

• Predial. Anual, variable por municipio y por valor catastral.
• Mantenimiento o cuota de condominio. Mensual. En fraccionamientos con seguridad y amenidades puede ser considerable.
• Vacancia. Los meses sin inquilino. Es el rubro que más se subestima y el que más daña el resultado real.
• Reparaciones y reposición. Pintura, impermeabilización, calentador, bomba. Conviene apartar un porcentaje fijo de la renta cada mes en vez de reaccionar cuando pasa.
• Administración. Si no vas a atender tú al inquilino, alguien cobra por hacerlo.
• Impuestos. El ingreso por renta causa ISR. Lo tratamos en este artículo.

Restados esos conceptos obtienes el rendimiento neto, que es el número con el que de verdad se decide.

El precio por metro cuadrado es tu brújula

Dos casas de renta con el mismo precio pueden ser operaciones muy distintas. Divide el precio entre los metros construidos y compáralo con otras propiedades de la misma colonia.

Si una está muy por encima del promedio de la zona, algo estás pagando de más: puede ser justificado —una remodelación reciente, una ubicación excepcional dentro del fraccionamiento— o puede ser simplemente un precio mal puesto. Pero tienes que saber cuál de las dos.

Por eso publicamos esa cifra en cada ficha de nuestro portafolio. Es el dato que un inversionista compara primero y el que casi ningún portal muestra.

Qué revisar en una casa destinada a renta

Lo legal, antes que lo físico

• Título de propiedad y libertad de gravamen vigentes.
• Uso de suelo compatible con el arrendamiento que tienes en mente. No todas las zonas permiten renta de corta estancia.
• Reglamento del condominio o fraccionamiento. Algunos prohíben rentar, o exigen autorización.
• Predial y servicios al corriente. Las deudas siguen al inmueble.

Lo físico, con criterio de arrendador

• Instalaciones hidráulicas y eléctricas: es donde salen los gastos que arruinan un año de rendimiento.
• Impermeabilización y humedades.
• Acabados resistentes por encima de acabados bonitos. Un inquilino no cuida como un propietario.

Un error frecuente

Enamorarse de la propiedad. En una compra para habitar eso es legítimo y hasta deseable. En una compra para rentar es el camino más rápido a pagar de más.

El inquilino no valora lo mismo que tú: le importa la ubicación, el transporte, la seguridad y que las cosas funcionen. Los acabados que a ti te conquistaron rara vez suben la renta lo suficiente para justificar el sobreprecio que pagaste por ellos.